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Spekulationsfrist: Immobilie steuerfrei verkaufen

Eine Immobilie sollte möglichst viel Gewinn bringen, wenn sie verkauft wird. Für einen rentablen Immobilienverkauf sollten daher auch die Spekulationsfrist und die dazugehörige Spekulationssteuer mitbedacht werden. Wir unterstützen Sie gerne bei Ihrem Verkauf. Als Experte mit mehr als 25-jähriger Erfahrung im Immobilienverkauf und Immobilienankauf in Hohenbrunn beraten wir Sie gerne fundiert zu Ihrem Anliegen.

Was ist die Spekulationsfrist?

Die Spekulationsfrist ist die Frist, innerhalb welcher die sogenannte Spekulationssteuer beim Gewinn von privaten Veräußerungsgeschäften anfällt. Die Umstände gestalten sich wie folgt: Bei kurzfristigen Verkäufen (innerhalb von 10 Jahren) wird davon ausgegangen, dass die Immobilie gekauft wurde, um diese dann weiter gewinnbringend zu veräußern. Gewinnt Ihre Immobilie innerhalb dieser Frist an Wert und verkaufen Sie diese zu einem höheren Preis, fällt auf diesen Gewinn die Spekulationssteuer an. Grundsätzlich werden Gewinne mit der Einkommensteuer besteuert. Diese fällt bei Immobilien nur dann nicht an, wenn:

  • ➤ die Immobilie zwischen der Anschaffung und Veräußerung ausschließlich für den eigenen Wohnzweck genutzt wurde.
  • ➤ die Immobilie in dem Jahr, in dem sie veräußert wird, und in den beiden Jahren davor ausschließlich zum eigenen Wohnzweck genutzt wurde.
  • ➤ der Zeitraum zwischen Ankauf und Veräußerung mindestens zehn Jahre beträgt.

Die Spekulationssteuer berechnen

Die Spekulationssteuer wird mit dem eigenen Steuersatz berechnet, der sich aus allen Einkünften zusammensetzt. Diesen Steuersatz können Sie in Ihrer Einkommenssteuertabelle nachsehen. Zu den Einkünften gehören:

  • ➤ Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
  • ➤ Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit
  • ➤ Einkünfte aus selbstständiger Arbeit
  • ➤ Einkünfte aus Kapitalvermögen
  • ➤ Gewinne aus anderen Verkäufen etc.

 

Außerdem wird nur der Gewinn versteuert und nicht der Wert Ihrer Immobilie. Eine Wertminderung kann jedoch nicht steuermindernd eingesetzt werden. Das heißt, wenn der Wert der Immobilie gesunken ist, können Sie damit nicht Ihre Steuerlast senken. Erfahrungsgemäß fällt dann aber auch keine Spekulationssteuer für Sie an. Liegt die Wertsteigerung unter 600 Euro ist sie steuerfrei. Diese Steigerung wird als so geringfügig angesehen, dass nicht davon ausgegangen wird, dass die Immobilie mit dem Ziel des gewinnbringenden Verkaufs erstanden wurde.

Die Spekulationssteuer umgehen

Sie können die Spekulationssteuer auch legal umgehen. Gerade wenn die Frist von zehn Jahren beinahe um ist oder die Immobilie selbst bewohnt werden kann, sollten Sie dies, um die Steuerzahlung zu verhindern. Zu diesem Zweck kann ein Hausbesitzer die letzten Jahre vor dem Verkauf der Immobilie selbst wohnen. Wenn diese zuvor vermietet war, ist dies für die Besteuerung irrelevant, sofern sie lange genug privat genutzt oder die Frist von zehn Jahren abgewartet wird. Im Zweifel kann es sich daher für Sie lohnen, den Verkauf entsprechend zu verschieben. Hierbei sollten Sie jedoch den aktuellen Marktwert sowie dessen Entwicklung beobachten.

Wenn das Haus während der zehn Jahre, beziehungsweise der Zeit, die noch bis zum Ablauf der Frist fehlt, stark an Wert verlieren würde, ist es sinnvoller, die Steuer zu zahlen. Gleiches gilt, wenn Sie ein Angebot erhalten, welches deutlich über dem Marktwert liegt. Wollen Sie mehrere Immobilien verkaufen, kann es sich außerdem lohnen, die Verkäufe auf unterschiedliche Kalenderjahre zu verteilen, um so den Steuersatz zu verringern. Dies muss im Zweifel individuell berechnet werden, um das optimale Verkaufsmodell für Ihren Bedarf zu finden.

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