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Die 3 besten Tipps zur Verkaufspreisermittlung – darauf müssen Sie unbedingt achten

Beim Verkauf einer Immobilie spielt der Verkaufspreis eine wesentliche Rolle. Daher ist dessen genaue Ermittlung für ein gutes Geschäft unabdingbar. Wir von Cortile Bavaria Immobilien GmbH erläutern Ihnen, worauf Sie hier unbedingt achten müssen.

1. Kompetentes Gutachten

Insbesondere für Eigenheimbesitzer, die bisher wenig Erfahrung mit Immobilienverkäufen haben, empfehlen wir die Verkaufspreisermittlung durch einen externen Dienstleister, wie zum Beispiel durch einen Spezialisten für Immobilienverkäufe oder einen Immobilienmakler. Der Vorteil liegt darin, dass ein Sachverständiger mittels anerkannter Methoden den Marktwert Ihrer Immobilie genau bestimmen kann.

So haben Sie als Verkäufer eine Vorstellung davon, welchen Preis Sie für Ihre Immobilie erwarten können. Darüber hinaus schafft ein unabhängiges Gutachten mehr Vertrauen gegenüber potenziellen Käufern, als wenn Sie den Verkaufspreis selbst ermitteln. Überdies ist die Ermittlung des Verkaufspreises durch einen Immobiliengutachter meist schneller erledigt und obendrein in manchen Fällen kostenlos (i.d.R. bei Erteilung eines Makleralleinauftrags).

Wichtig zu beachten ist hierbei der individuelle Faktor der zu Verkaufenden Immobilie. Haben Sie beispielsweise ein großes Grundstück mit älterem, vergleichsweise kleinem Haus zu verkaufen wie es z.B. in Vorortlagen häufig der Fall ist kommen eher Bauträger und Projektentwickler als Käufer in Frage. Hierbei ist eine gänzlich andere Wertermittlung notwendig als beispielsweise beim Verkauf einer Wohnung oder REH/EFH/DHH in gutem Zustand.

Bauträger und Projektentwickler bezahlen, vereinfacht gesagt, das Entwicklungspotenzial des Objekts welches von vielen Faktoren beeinflusst wird. Um dies mal plakativ dazustellen wird ein Bauträger/Projektentwickler prinzipiell (bei gleicher Lage etc.) für ein 800qm Grundstück mit GFZ 1,5 immer mehr bezahlen (können) als für ein vergleichbares Grundstück von 1000qm mit GFZ 1,0.

Entsprechend ergibt sich immer auch die Frage welcher Kundenkreis für ein Objekt überhaupt infrage kommt. So ist es beim Verkauf eines Objekts welches Überwiegend für Privatpersonen interessant ist durchaus zielführend einen Makler zu beauftragen während es bei Bauträger Grundstücken meist keines Makler bedarf.

2. Die Verfahren zur Verkaufspreisermittlung

Sollten Sie sich doch für eine eigenhändige Verkaufspreisermittlung entscheiden, erklären wir Ihnen die üblichen Verfahren, die auch von den Spezialisten angewendet werden. Als Wertermittlungsmethode haben sich drei Verfahren in der Immobilienbranche durchgesetzt:

  • Vergleichswertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren setzen Sie den Verkaufspreis Ihrer Immobilie durch Vergleich mit anderen Objekten fest, die in letzter Zeit in Ihrer Nähe verkauft wurden und in Bezug auf Lage, Baujahr und Größe gegenüber Ihrer Immobilie ähnlich sind. Das Ertragswertverfahren ermittelt anhand der zukünftig zu erwartenden Nettoerträge den Ertragswert.

Bei dessen Berechnung werden der Wert der baulichen Anlage (Gebäudeertragswert) und der Wert des Grundstücks addiert. Für das Sachwertverfahren müssen Sie den Bodenrichtwert der Immobilie und die Herstellungskosten der baulichen Anlagen sowie Außenanlagen kennen. Dieses Verfahren ist für die Verkaufspreisermittlung eines Hauses oder einer Wohnung ohne Experten meist zu umständlich in der Anwendung.

3. Diese Faktoren beeinflussen den Preis

Unabhängig davon, ob ein Gutachter mit der Wertermittlung beauftragt wurde oder Sie diese selbst vornehmen, beeinflussen diese Faktoren den Verkaufspreis erheblich:

  • Baujahr und Fläche
  • Lage
  • Zustand und Ausstattung

Der wohl wichtigste Einflussfaktor ist die Lage. Dabei ist zwischen Makro- und Mikrolage zu unterscheiden. Während die Makrolage den aktuellen wirtschaftlichen Entwicklungsstand einer Region berücksichtigt, wird bei der Mikrolage das lokale Wohnumfeld der Immobilie innerhalb jener Region betrachtet. Ein Beispiel: Da München wirtschaftlich und infrastrukturell gut aufgestellt ist, würde man einer Immobilie in München eine sehr gute Makrolage attestieren. Bei der Mikrolage differenziert man nun, wo genau die Immobilie liegt. Ist diese eher zentrumsnah, so hat sie auch eine gute Mikrolage und dementsprechend erhöht sich der Verkaufspreis.

Eine ähnliche Beziehung gibt es bei Fläche und Ausstattung: Je größer bzw. hochwertiger eine Immobilie ist, desto höher ist der anzusetzende Preis. Je schlechter dagegen der Zustand eines Hauses ist, desto geringer ist der Verkaufspreis, da die Sanierung einkalkuliert werden muss. Unregelmäßigkeiten zeigen sich lediglich beim Baujahr. Denn auch eine alte Immobilie kann aufgrund eines besonderen Charmes oder einer außergewöhnlichen Bauweise den Verkaufswert erhöhen. Setzen Sie sich also detailliert mit den Besonderheiten Ihrer Immobilie auseinander, denn nur so lässt sich ein realistischer Verkaufspreis ermitteln.

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